چطور معاملات ملکی را وکالتی انجام دهیم؟
معاملات املاک از طریق وکالت فروش ملک در سال‌های اخیر مشکلات و معضلات بسیاری را پدید آورده است. افراد معمولاً به دلیل مشکلاتی از قبیل مشغله، بیماری، سفر و … به وکیل یا شخص مورد اطمینان، وکالت فروش املاک خود را واگذار می‌کنند. این کار اگرچه به خودی خود عمل صحیحی است، اما اگر تمام موارد اصولی آن اجرا نشود، مشکلات فراوانی را از نظر حقوقی به همراه خواهد داشت.
موارد و نکاتی که باید در مورد انجام معاملات ملکی به صورت وکالتی بدانید به شرح ذیل طبقه‌بندی می‌شوند:
وکالت فروش ملک
نکاتی که موکل باید بداند
نکاتی که خریدار باید بداند
خطرات معاملات وکالتی
وکالت فروش ملک
وکالت، به عقدی اطلاق می‌شود که به‌موجب آن یکی از طرفین، طرف دیگر را برای انجام امری وکیل خود می‌کند. وکالت‌نامه باید توسط دفاتر اسناد رسمی معتبر یا سفارت خانه‌ها ثبت و ممهور به مهر برجسته باشد. وکالت‌نامه‌ای که توسط خود شخص نوشته شده فاقد اعتبار است. در زمان عقد وکالت فروش ملک یا وکالت خرید ملک موارد مهمی وجود دارد که با اطلاع از آن‌ها می‌توانید از مشکلاتی که بعداً می‌تواند گریبان گیر خریدار و فروشنده شود، جلوگیری کنید.
وکالت بلاعزل جزو وکالت‌های غیر قابل فسخ و پایدار به شمار می‌رود و همانند وکالت ساده، با فوت یا جنون طرفین از بین رفته و باطل می‌شود. پس از گرفتن وکالت فروش ملک، در اسرع وقت اقدام به انتقال قطعی و رسمی در دفاتر اسناد رسمی می‌شود.
بسیاری از مردم تصور می‌کنند که اگر مالک، وکالت بلاعزل به نام آن‌ها تنظیم کند، مالکیت ملک به آن‌ها منتقل می‌شود. این باوری اشتباه است. زیرا اگر قبل از انتقال سند قطعی موکل(فروشنده) فوت کند، دیگر آن وکالت ارزشی ندارد و باید وراث متوفی جهت انتقال و امضاء سند رسمی اقدام کنند. وکالت بلاعزل صرفاً به منزله نمایندگی از طرف موکل به وکیل در انجام مورد وکالت دارد و به معنی انتقال مورد وکالت نیست. هیچ‌کس نمی‌تواند با وکالت بلاعزل ادعای مالکیت کند. درصورتی‌که موکل (صاحب‌ملک) ملک خود را به وکیل، در قالب عقد بیع فروخته باشد و به وکیل (خریدار) وکالت فروش ملک به‌صورت بلاعزل را بدهد، در این صورت موکل حق انجام مورد وکالت را ندارد . یعنی پس از انجام چنین معامله‌ای مالک اصلی یا همان موکل، تمام اختیارات ملک را به دیگری واگذار و تمام حقوق را از خود سلب کرده و در صورت اقدام به فروش مرتکب جرم شده است.
وکالت نامه‌هایی که در خارج از کشور تنظیم می‌شود و به تائید دفاتر سیاسی (نمایندگان کنسولی خارج از کشور) می‌رسد، وکالت رسمی محسوب می‌شوند و مشخصات آن ( ازجمله محل تنظیم) باید در قرارداد راجع به فروش ذکر شود.
شما می‌توانید خرید املاک مورد نظر خود را به شخص دیگری از طریق وکالت خرید ملک واگذار کنید. در این نوع از وکالت نیز باید حدود اختیارات وکیل را به صورت کلی و جزئی مشخص کرده و سند رسمی ملک، که به نام شما خواهد بود را دریافت کنید. قبل از واگذاری وکالت خرید ملک بهتر است از مشاورین حقوقی باتجربه جهت تنظیم وکالت‌نامه کمک بگیرید. فردی را که برای وکالت خرید ملک تعیین می‌کنید بهتر است با موانع و مشکلاتی که در حین یک معامله املاک ممکن است رخ دهد، آشنا باشد
نکاتی که موکل باید بداند
نکاتی که موکل (صاحب اصلی ملک) در وکالت فروش ملک بلاعزل باید بداند: احتمال اینکه با امضاء یک وکالت‌نامه رسمی بلاعزل ناخواسته افراد تمام دارایی و اموال خود را از دست بدهند، وجود دارد. بنابراین رعایت موارد زیر بسیار حائز اهمیت است:
وکالت بلاعزل در امور جزئی و مشخص داده شود نه کلی.
در وکالت بلاعزل، مورد وکالت توسط طرفین با دقت مطالعه شده و ملک یا املاک مورد نظر دقیقاً با مشخصات کامل و واضح ذکر شود.
توجه کنید چنانچه وکالت فروش ملک خود را بدون قید کردن پلاک ثبتی ملک، که عبارت است از پلاک فرعی واصلی ملک واگذار کنید و وکالت به‌صورت کلی ثبت شود، وکیل قادر به فروش بقیه املاک شما نیز خواهد بود.
نکاتی که خریدار باید بداند
نکاتی که خریداران ملک‌هایی از این نوع باید به آن توجه داشته باشند:
حتماً از صحت وکالت بلاعزل فروشنده از طریق اسناد رسمی معتبر اطمینان حاصل کنید.
در اسرع وقت نسبت به انتقال رسمی سند اقدام کنید.
در صورتی‌که به دلیل مشکلات و موانع نمی‌توانید انتقال رسمی سند را انجام دهید، حتماً قبل از تنظیم وکالت بلاعزل فروش، مبایعه‌نامه (بیع عادی) تنظیم کرده و در فرصت مناسب توسط وکالت فروش بلاعزل بدون حضور موکل، سند رسمی را انتقال دهید.
قبل از پرداخت هرگونه وجهی با استعلام از مراکز مربوطه از میزان بدهی‌های ملک ازجمله: مالیات، شهرداری و … و وضعیت تسویه حساب آن‌ها اطمینان حاصل کنید.
قبل از پرداخت کامل وجه ملک خریداری شده از میزان بدهی‌های مالیاتی و بانکی یا تخلفات احتمالی آن مطلع شوید.
خطرات خرید ملک وکالتی
گرچه شما با خرید ملک وکالتی هزینه‌ای کمتر از عرف منطقه برای آن پرداخت می‌کنید. اما بهتر است قبل از اقدام به این کار با خطرات احتمالی این معامله آشنا شوید:
احتمال کلاه‌برداری در این‌گونه معاملات و فروخته شدن یک ملک به چند نفر وجود دارد. مالک می‌تواند با مراجعه به دفاتر مختلف ثبت‌اسناد و نوشتن وکالت‌نامه‌های متعدد خانه را به افراد دیگری نیز بفروشد و وجه کامل آن را دریافت کند.
مورد دیگری که ممکن است با آن رو به رو شوید، خرید خانه‌ای با حکم قلع و تخریب کامل است که بعداً با حکم شهرداری برای قلع ملک غیرمجاز مواجه خواهید شد.
وکالت‌نامه‌های محضری در صورت مرگ مالک یا احراز جنون، خود به خود باطل می‌شوند و اگر پس‌ازآن مبادرت به تغییر سند به نام خریدار صورت بگیرد، معتبر نخواهند بود. در این زمینه وکالت بلا عزل نیز پس از مرگ مالک فسخ و باطل خواهد شد.
در بعضی از موارد ملک خریداری شده از طریق وکالت فروش ملک دارای خلاف‌های مختلف فنی و مالی بوده که در هنگام ثبت سند نمی‌توان کاری از پیش برد.
معاملات انجام‌شده از طریق وکالت فروش ملک توجه بیشتر، دانش حقوقی و دقت بالایی می‌طلبد. در این‌گونه موارد کسب مشاوره از وکلا یا مشاورین حقوقی می‌تواند کارگشا باشد. وکالت خرید ملک نیز از این مسائل مبرا نیست. گرچه معمولاً املاک وکالتی قیمت پایین‌تری از املاک سنددار در بازار ملک دارند اما گرفتاری‌ها و دردسرهایی نیز دارند. برای جلوگیری از مشکلات احتمالی در اسرع وقت نسبت به دریافت سند قطعی ملک اقدام کنید.